18. Madde Uygulaması Nedir?
İmar Kanunu’nun 18. Maddesi, yerleşim alanlarında düzgün ve planlı imar parselleri oluşturmayı amaçlar. Bu işlem, belediyeler veya valilikler gibi yerel idareler tarafından yapılan parselasyon uygulamaları ile gerçekleştirilir. Madde 18’in temel amacı; imar planına uygun alanlar oluşturarak yollar, parklar, yeşil alanlar gibi kamuya ait ihtiyaçları karşılamak ve plansız gelişmiş bölgelerde hem kamunun hem de vatandaşların haklarını korumaktır.
Madde 18 Uygulaması Nasıl Yapılır?
1. Mülkiyet Analizi:
Düzenleme yapılacak alandaki mevcut mülkiyet durumu analiz edilir. Tüm parseller bütüncül olarak ele alınır.
2. Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Kesintisi:
Her parselden eşit oranda (%45’i geçmeyecek şekilde) kesinti yapılarak yol, park, yeşil alan gibi kamusal ihtiyaçlara alan ayrılır. Bu kesintiler, tüm maliklere eşit oranlarda uygulanır ve mülkiyet hakkı korunur.
3. Parselasyon ve Mülkiyetin Yeniden Dağıtımı:
DOP kesintisinden sonra kalan alanlar yeni imar parsellerine dönüştürülür. Her malik, düzenleme öncesinde sahip olduğu oran doğrultusunda yeni parsellerde hak sahibi olur. Örneğin, %25 pay sahibi olan kişi, yeniden dağıtımda da aynı orana karşılık gelen hisseyi alır.
Vatandaş Madde 18 Uygulamasına İtiraz Edebilir mi?
Evet. Bu tür işlemler idari nitelikte olduğundan vatandaşlar, idari yargıda iptal davası açarak itiraz edebilir. Mahkeme kararıyla işlemin iptali sağlanırsa, taşınmaz eski haline yani “kök parsele” döner.
Madde 18 Uygulamasının Vatandaşa Etkileri
- Planlı yapılaşmayı sağlar.
- Mülk sahibinin haklarını, imar planı çerçevesinde korur.
- Uygulama hatalarında hukuki haklar tanır.
Ancak uygulama sürecinde yapılan hatalar ya da değer kayıpları, vatandaş açısından mağduriyet yaratabilir. Bu nedenle süreç, yerel idareler tarafından şeffaf ve adil biçimde yürütülmelidir.
Uygulamada Karşılaşılan Yaygın Sorunlar
🔹 Yer Değişikliği:
Yeni parsel, önceki konumdan farklı bir yerde olabilir. Bu durum, değer kaybı veya kullanım zorluklarına yol açabilir.
🔹 Mevcut Yapı Durumu:
Düzenleme alanında yapı varsa, yapının imar planına uygun olup olmadığı değerlendirilir. Uygun değilse, yapı yeni parsel içinde farklı bir konumda kalabilir veya hisseli hale gelebilir.
🔹 Eşit Kesinti Yapılmaması:
Tüm parsellerden eşit oranda DOP kesintisi yapılması gerekir. Aksi durumda bu işlem iptal edilebilir.
🔹 Değer Kaybı:
Düzenleme sonrası verilen parselin, önceki parselden ekonomik değer olarak ciddi fark göstermesi mağduriyet yaratabilir.
🔹 Kamu Alanı Üzerinden Hisse Verilmesi:
Vatandaş, yapılaşma izni olan bir imar parselinden hisse almalıdır. Eğer yeşil alan, yol gibi yapılaşma olmayan alanlardan hisse verilirse, bu da hukuka aykırıdır.
Sonuç
Madde 18 uygulamasıyla imar planına uygun alanlar oluşturulur. Ancak bu süreçte vatandaşın mülkiyet hakkı, eşitlik ilkesi ve ekonomik değeri korunmalıdır. Yapılacak yeni bir imar planı değişikliği olmadıkça aynı alanda tekrar parselasyon yapılamaz.